不動産投資の新しいカタチ-不動産ST入門 不動産投資がもっと身近に！ 不動産投資の新しい選択肢！
ST（セキュリティ・トークン）とは、
ブロックチェーンと呼ばれる
分散台帳技術などのノウハウを用いて
発行・管理されるデジタルな有価証券です。
有価証券（セキュリティ）を、デジタルデータ
（トークン）で取り扱うことから、
セキュリティ・トークンと呼びます。
また、デジタル証券とも呼ばれます。
-
従来の有価証券
-
セキュリティ・トークン
ST化することで、従来の株式や債券に加えて、
これまで個人投資家には投資機会が
限られていたプロ向けの商品に、
小口の証券投資の形で
投資できるようになります。
現物不動産/上場REIT/不動産STの
主な違いをまとめてみました。
| 現物不動産 | 上場REIT | 不動産ST | |
|---|---|---|---|
| 分配金等平均利回り （年間/税引前） |
5.88%※1 | 4.80%※2 | 3.80%~4.10%※3 |
| 投資金額 | まとまった資金が必要 | 小口で投資可能 | 小口で投資可能 |
| 投資対象物件数 | 1物件 | 多数 | 1~7物件※4 |
| 物件の入れ替え | なし | あり | なし |
| 物件の選定 | 投資家自身 | プロ | プロ |
| 流動性 | 低 | 高 | 低 |
| 運用期間 | 満期なし | 満期なし | 満期あり※5 |
| 物件の管理・運用 | 投資家自身 | プロ | プロ |
※1 不動産投資ポータルサイト「楽待」＞賃貸経営マップ（β版）のデータをもとに東京23区の一棟売りアパートの平均利回り（2024/8/6時点）を算出
（出所）
https://www.rakumachi.jp/property/land_price/map
※2 不動産投信情報ポータル「JAPAN REIT」より、 REIT平均分配金利回り（2024/8/5時点）を記載しています。分配金には、利益超過分配金（資本（出資）の払戻し）が含まれる場合があります。
（出所）https://www.japan-reit.com/
※3 SBI証券で過去取扱いの不動産STの予想分配金利回り（初回分）を記載しています。予想分配金には、減価償却費等相当分（利益を原資としない分配）が含まれます。2024/9時点において、これを元本の払戻しとして取り扱い、分配を受ける投資家において所得税の課税がないこと等、課税上の取扱いを明確化する旨の税制改正要望が提出されています。なお、当該税制改正要望は実現する保証はなく、また、異なる内容での改正が行われる可能性があります。
※4 SBI証券で過去取扱いの不動産STの対象物件数を記載
※5 運用者の判断により満期前の早期売却や期間延長が決定する場合があります。
上記のいずれの投資においても元本保証はありません。上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、内容の正確性、完全性等を保証するものではありません。
新たに発行されるSTを「新規発行ST」、
発行日を過ぎたものを「既発行ST」と呼びます。
新規発行STは一定の申込期間中のみ
買付のお申し込みが可能で、既発行STは
ODX
（大阪デジタルエクスチェンジ）が
運営を行う私設取引システム「START」にて
お取引いただけます。
これまでSTにはセカンダリ・マーケット
（二次流通市場）がありませんでしたが、
STARTの開業により今後の
流動性向上が期待されています。
なお、START市場で取り扱われていない
既発行STについては、
証券会社との
相対でのお取引（OTC取引）となります。
ST（セキュリティ・トークン）に
関する一般的なご注意事項
・価格変動リスクが存在し元本保証はございません。
・活発な流通市場は確立されておらず、流動性が劣る場合がございます。
・取引手数料はST（セキュリティ・トークン）の種類によって異なります。
・証券保管振替機構（ほふり）で発行・管理されておらず、決済等の方法がそれぞれ異なる場合がございます。
・ブロックチェーン（分散型台帳）技術を利用し電子情報処理組織を用いて権利の記録・移転がなされるため、不正アクセス等により当該記録が改ざんされ、もしくは消滅する可能性があり、ブロックチェーン技術の不確実性に対するリスクがあります。
・一部の商品において譲渡制限が設けられる場合がございます。
・税務上の取扱は当局の判断により変更される場合がございます。
※本ページは不動産STに関する商品性一般のご案内・情報提供のみを目的としており、個別の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。商品性やリスクはそれぞれの商品ごとに特有のものがございますますので、個別の商品案内ページにてご確認ください。
START（スタート）に関するご注意事項
STARTは、大阪デジタルエクスチェンジ株式会社（以下「ODX」）が運営する私設取引システムです。取扱銘柄に適用される売買制度や開示規制等は、金融商品取引法等の規制を受ける点では共通しているものの、ODXが独自に制定した規則に基づくものとなり、金融商品取引所が上場有価証券に対して実施している内容とは異なります。よって、当該銘柄の流動性等については、上場有価証券とは異なるリスクが存在します。