世界各地で進むインフレ

日米欧の消費者物価指数（CPI）上昇率（前年比）の推移

消費者物価指数（CPI：Consumer Price Index）とは、消費者が購入するモノやサービスなどの物価の動きを把握するための統計指標です。
（出所）ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

インフレとは

インフレのイメージと具体例

（出所）総務省「⼩売物価統計調査（動向編）」のデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートは過去のインフレ時に他の資産と比べて、相対的にパフォーマンスが良好

米国のインフレ時の各資産の騰落率の平均

※米国債券はFTSE世界国債インデックス（米国）、米国株式はS&P500種株価指数、米国リートはNAREIT指数を使用。トータルリターン、米ドルベース。
※米国消費者物価指数（CPI）３カ月変化率を年率換算したものが３％以上になった場合をインフレ時として定義。
（出所）ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートは安定的な配当収益（賃料収入など）と値上がり収益の両方に期待

米国リートのリターンの要因分析

※米国リートはNAREIT指数（トータルリターン、米ドルベース）を使用。
（出所）ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートの収益の中身

配当収益

賃料成長率と稼働率の堅調な推移の見込み

米国リートは高稼働率を維持しています。2020年にはコロナショックの打撃を大きく受けたホテル/リゾート・セクターや商業施設セクターなどの影響を受け賃料成長率はマイナス成長となったものの、2021年以降の賃料成長率は回復する見込みです。

米国リートの賃料成長率と稼働率の推移

※2022年2月末時点。
※上記は10セクター（集合住宅、産業施設、オフィス、ショッピング・モール、ショッピング・センター、ホテル／リゾート、簡易住宅、貸倉庫、学生寮、高齢者住宅）の単純平均値です。
（出所）グリーンストリート・アドバイザーズ、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

エスカレーション条項（インフレスライド）によるインフレへの対応

一般的に、米国では商業施設やオフィスなど、10年前後の長い賃貸借契約の多くに、物価に連動して賃料を毎年調整する条項（エスカレーション条項）が付帯しています。そのため、物価が上昇すれば、賃料も上昇する仕組みになっています。

エスカレーション条項による賃料上昇のイメージ

※上記のグラフはイメージです。※契約時の賃料を100として計算。
（出所）各種資料を基に⼤和アセットマネジメントが作成

値上がり収益

不動産価格の上昇が期待

不動産の価格は、中長期的には米国経済の拡大とともに上昇してきました。今後、土地や資材などの価格上昇を受け新規開発が滞る恐れもあり、優良な既存物件の価値が相対的に高まることで、不動産価格の押し上げが期待されます。

商業用不動産価格指数と米国名目GDPの推移

グリーンストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数とは、米国のすべての商業用不動産（オフィスビル、賃貸マンション、ホテル、倉庫、ショッピングセンターなど）の中から優良物件のみに調査対象を限定して算出した指数です。
※グリーンストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数：1998年1月～2022年2月、2007年8月を100として指数化。
※名目GDP：1998年～2022年、2021年以降はIMF見通し。
（出所）グリーンストリート・アドバイザーズ、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク IMF ｢World Economic Outlook Database October 2021｣のデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

景況感に大きく左右されるオフィス需要

オフィス需要は、景気動向に左右されます。足元とくに米国（都市部）では、コロナショックによる需要の落ち込みから改善傾向にあります。

米国（都市部）オフィス需要の推移

※テナントの入居－退去（賃貸床面積ベース）の値。需要のマイナスは入居よりも退去が多かったことを示します。
※１万Square feet＝929.0304平方メートル。
（出所）ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

過去のインフレ局面では、米国リートは堅調なパフォーマンスを発揮

米国リートのパフォーマンス推移

※米国リートはNAREIT指数（トータルリターン、米ドルベース）を使用。
※米国消費者物価指数（CPI）が前年比2％以上上昇した年を過去のインフレ局面として定義。
（出所）ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成