インフレを追い風に! 米国リートで上手に資産運用 インフレを追い風に! 米国リートで上手に資産運用

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ダイワ・US-REIT・オープン

追加型投信/ 海外/不動産投信(リート)

リートとは?

不動産投資信託(Real Estate Investment Trust, REIT)のことを指します。投資家から集めた資⾦などで不動産を保有し、そこから⽣じる賃料収⼊等・売買損益が投資家に配当される仕組みの⾦融商品です。

世界各地で進むインフレ

日米欧の消費者物価指数(CPI)上昇率(前年比)の推移

消費者物価指数(CPI:Consumer Price Index)とは、消費者が購入するモノやサービスなどの物価の動きを把握するための統計指標です。
(出所)ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

インフレとは

原油価格等の大幅な上昇により、原材料費や製造費、物流費などの様々な分野で物価上昇(インフレ)が進んでいます。インフレとは、モノの価格が上昇し、お金(貨幣)の価値が下がることです。そのため、インフレ時に自らの資産をモノではなく現金で保有しているとお金の価値は目減りします。モノの価格が上がるため、かつて買っていたものをインフレ時に買うにはより多くのお金が必要になります。

インフレのイメージと具体例

(出所)総務省「⼩売物価統計調査(動向編)」のデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートは過去のインフレ時に他の資産と比べて、相対的にパフォーマンスが良好

米国のインフレ時の各資産の騰落率の平均

※米国債券はFTSE世界国債インデックス(米国)、米国株式はS&P500種株価指数、米国リートはNAREIT指数を使用。トータルリターン、米ドルベース。
※米国消費者物価指数(CPI)3カ月変化率を年率換算したものが3%以上になった場合をインフレ時として定義。
(出所)ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートは安定的な配当収益(賃料収入など)と値上がり収益の両方に期待

米国リートのリターンの要因分析

※米国リートはNAREIT指数(トータルリターン、米ドルベース)を使用。
(出所)ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

米国リートの収益の中身

配当収益

賃料成長率と稼働率の堅調な推移の見込み

米国リートは高稼働率を維持しています。2020年にはコロナショックの打撃を大きく受けたホテル/リゾート・セクターや商業施設セクターなどの影響を受け賃料成長率はマイナス成長となったものの、2021年以降の賃料成長率は回復する見込みです。

米国リートの賃料成長率と稼働率の推移

※2022年2月末時点。
※上記は10セクター(集合住宅、産業施設、オフィス、ショッピング・モール、ショッピング・センター、ホテル/リゾート、簡易住宅、貸倉庫、学生寮、高齢者住宅)の単純平均値です。
(出所)グリーンストリート・アドバイザーズ、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

エスカレーション条項(インフレスライド)によるインフレへの対応

一般的に、米国では商業施設やオフィスなど、10年前後の長い賃貸借契約の多くに、物価に連動して賃料を毎年調整する条項(エスカレーション条項)が付帯しています。そのため、物価が上昇すれば、賃料も上昇する仕組みになっています。

エスカレーション条項による賃料上昇のイメージ

※上記のグラフはイメージです。※契約時の賃料を100として計算。
(出所)各種資料を基に⼤和アセットマネジメントが作成

値上がり収益

不動産価格の上昇が期待

不動産の価格は、中長期的には米国経済の拡大とともに上昇してきました。今後、土地や資材などの価格上昇を受け新規開発が滞る恐れもあり、優良な既存物件の価値が相対的に高まることで、不動産価格の押し上げが期待されます。

商業用不動産価格指数と米国名目GDPの推移

グリーンストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数とは、米国のすべての商業用不動産(オフィスビル、賃貸マンション、ホテル、倉庫、ショッピングセンターなど)の中から優良物件のみに調査対象を限定して算出した指数です。
※グリーンストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数:1998年1月~2022年2月、2007年8月を100として指数化。
※名目GDP:1998年~2022年、2021年以降はIMF見通し。
(出所)グリーンストリート・アドバイザーズ、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク IMF 「World Economic Outlook Database October 2021」のデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

景況感に大きく左右されるオフィス需要

オフィス需要は、景気動向に左右されます。足元とくに米国(都市部)では、コロナショックによる需要の落ち込みから改善傾向にあります。

米国(都市部)オフィス需要の推移

※テナントの入居-退去(賃貸床面積ベース)の値。需要のマイナスは入居よりも退去が多かったことを示します。
※1万Square feet=929.0304平方メートル。
(出所)ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

過去のインフレ局面では、米国リートは堅調なパフォーマンスを発揮

米国リートのパフォーマンス推移

※左右にスクロールできます。

※米国リートはNAREIT指数(トータルリターン、米ドルベース)を使用。
※米国消費者物価指数(CPI)が前年比2%以上上昇した年を過去のインフレ局面として定義。
(出所)ブルームバーグのデータを基に⼤和アセットマネジメントが作成

まとめ

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