マイホーム購入を考えている人は、2019年10月からの消費増税で「一体いつが買い時なのだろう？」と悩んでいることでしょう。住宅資金は、教育資金、老後資金と並んで人生の3大資金と言われていますから、ローンを組んできちんと返済できるか見定めなければなりません。この記事では、マイホームを賢く手にするために、購入時期と予算の決め方、その際に活用したい住宅助成制度について解説します。
8％が適用されるリミットに注意。増税後には対抗策も
消費税率8％で家を買うには、建売と注文住宅で適用される条件が異なります。建売や新築マンションは、2019年9月末までに不動産の引き渡しを受ける必要があります。仮に売買契約を結んでいても引き渡しが2019年10月以降になってしまうと消費税10％が適用されるので気をつけなければなりません。一方、注文住宅やリフォームの場合は、経過措置として増税の半年前にあたる2019年3月末までに請負契約を締結すれば、引き渡しが10月以降になっても税率8％が適用されることになっています。
住宅購入のタイミングが増税後になる場合に注目したいのが、買い控え対策として政府が実施する「住宅ローン減税」と「すまい給付金」の拡充です。
まず、住宅ローン減税は、減額を受けられる期間が現行の10年から13年に延長されます。10年目までは年末の借入残高（上限4,000万円）の1％が所得税や住民税から差し引かれ、11年目からは「借入残高（同上）の1％」か「建物価格の2％を三等分した額」のどちらか少ない方の金額が差し引かれます。対象となるのは、注文住宅の場合は2019年4月以降に契約して10月以降引き渡しの物件、建売や新築マンションは2019年10月以降引き渡しの物件で、いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。
一方のすまい給付金は、消費税が8％に引き上げられた2014年4月に、住宅ローン減税による負担軽減効果が少ない、一定の収入以下の人のために新設されました。収入によって給付額は異なりますが、現行は収入額の目安が510万円で最大で30万円だったものが、増税後は収入額の目安が775万円以下で最大50万円へと拡充されます。これらの増税対策の制度も視野に入れ、住宅購入のタイミングを検討する必要があります。
ローン返済以外の費用も！ マイホーム予算の決め方
マイホームの予算を決める上でまず基本となるのは、住宅ローンの毎月返済額を現在の家賃と同じくらいと想定することです。そうすることで、購入後も今まで通り無理なく支払いを続けられます。
ただし、その予算にはローン返済額以外の費用も含まれます。持ち家ならば、毎年の固定資産税や都市計画税がかかります。そのほかにも、マンションならば毎月の管理費や修繕積立金、一戸建てなら、屋根や外壁の劣化などのためにかかるであろう修繕費も必要です。こうした維持費を現在の家賃から引いた金額を毎月返済額として設定しておかなければなりません。
例えば現在の家賃が12万円だとして、ひとまず維持費を月2万円と想定するなら、返済に充てられるのは月10万円ということになります。毎月返済額が月10万円、返済期間35年、固定金利1.5％という条件であれば、借入額の目安はおよそ3,270万円と計算できます。
このように、まずは今の家賃からおおよその予算をシミュレーションして、それに合った物件を探してみましょう。ある程度の頭金が準備できているのであれば、それに応じて返済負担も少なくなるので、少し高めの価格帯の物件を視野に入れることも可能です。
自治体ごとに違う住宅助成制度で、住宅費の負担を減らす
住宅購入を考えている人は、全国の自治体で実施されている「住宅助成制度」を活用するのも1つの手でしょう。移住者向けや子育て世帯向けなど、多くの自治体が独自の助成制度を用意しています。東京都内の例を見ていきましょう。
東京都の例では、北区の「三世代住宅建設助成」では、親・子・孫の三世代世帯が居住する住宅を建てる場合、1戸につき50万円の助成金が支払われます。また、親世帯が区内に既に10年以上住んでいれば、中古マンションあるいは戸建てを購入し、近くに住むことで、20万円を上限とする補助を受けられる「親元近居助成」があります。
福生市では、新たに長期優良住宅を取得して居住する子育て世帯に対して、最長5年間、家屋に係る固定資産税・都市計画税相当額が助成金として交付されます。品川区では、「都市防災不燃化促進事業」として、指定エリア内で耐火建築物、準耐火建築物を建てる際に建築費の一部が助成されます。
このように、自治体によってさまざまなニーズに合わせた住宅助成が行われています。まずは住みたいエリアにどのような助成制度があるのかよく調べてから必要な住宅資金を割り出してみましょう。
まずは予算ありき。サポート制度も加味して判断を
住宅は人生の中で大きな買い物であり、ローンを組んで何年も支払いを続けるケースがほとんどです。消費増税まで1年を切ったこのタイミングで、増税前と増税後のどちらに買うべきかという目先の損得だけにとらわれて焦って決めるのではなく、まずは支払い可能な予算を割り出してから判断しましょう。
大きな買い物である分、国や自治体による補助制度も充実しています。自分が受けられる助成制度をよく調べて活用すれば、場合によっては想定よりも良い住まいが購入できるかもしれません。じっくりと検討して、理想のマイホームを手にしてください。
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