不動産の評価・活用
土地の評価額の計算方法
※図表がはみ出す場合は、左右にスクロールできます
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（例）路線価15万円、敷地面積が200m²の場合 |
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| 用途 | 評価方法 | 具体例 | |
| 自用地 自宅の土地 | 路線価方式と倍率方式の2通り （どちらになるかは、国税庁の路線価図で確認できます） ●路線価方式＜市街地＞※ 1m²あたりの路線価×敷地面積 ●倍率方式＜上記以外＞ 固定資産税評価額×評価倍率 |
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15万円×200m² ＝3,000万円 |
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貸家建付地
賃貸アパートやマンションを 建てて人に貸している土地 |
自用地用の評価額× （1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
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借地権割合が50%、借家割合30%、 入居率が100%（＝賃貸割合が1）の場合 3,000万円×（1－0.5×0.3×1.0） ＝2,550万円 |
| 貸地 借地として人に貸している土地 | 自用地用の評価額×（1－借地権割合） |
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借地権割合が50%の場合 3,000万円×（1－0.5） ＝1,500万円 |
用途によって評価額が下がります
貸地や賃貸住宅を建築すると、
土地の評価額が下がります
※実際は、土地の形状等に応じて、価額の調整を行います。
2018年9月現在
建物の評価額の計算方法
- 自用家屋
- 固定資産税評価額
- 賃貸（貸している建物）
- 自用家屋の評価額 × （ 1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
小規模宅地などの評価減の特例
被相続人が事業用や居住用に使用していた宅地等で一定の要件を満たすものは、80％または50％の評価減ができ、相続税の負担が軽減される制度です。原則として、相続税の申告期限までに遺産分割された場合に適用され、未分割の財産には適用されません。
なお相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
利用区分表
| 宅地等の利用区分 | 限度面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|
| 事業用 | 特定事業用宅地等 | 400m² | ▲80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200m² | ▲50% | |
| 特定居住用宅地等 | 330m² | ▲80% | |
※特定事業用宅地等と特定居住用宅地等は併用することができます。
2018年9月現在
土地活用の3つの方法と主な特徴
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建てる
アパート・マンション、一戸建て住宅、
事業用テナントビル 等メリット
- 毎月一定の収益を得られる
- 管理を専門家に任せれば事業を継続しやすく、兼業も可能
デメリットと注意点
- 初期投資の費用がかかる
- 賃料下落や空室リスクがある
- 事業開始後は他に転用しにくい
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貸す
駐車場 等
メリット
- 初期投資の費用が少ない
- 駐車場の場合は他への転用が比較的しやすい
デメリットと注意点
- 収入は景気の影響を受けやすい
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売却する
メリット
- 現金化することで遺産分割がしやすくなったり、納税資金が確保できる
デメリットと注意点
- 不動産よりも現金の方が相続税評価額は高くなり、相続税の負担が増えることがある
- 売却益が出た場合、譲渡所得税が課される