住宅・不動産・REITウィズコロナで用途別に明暗、リオープニングは高・近・長に期待

都心オフィスから郊外住宅への需要シフトが続いた

2021年はコロナ禍によるテレワーク浸透により、都心オフィスの需要減退、戸建など郊外住宅の販売好調が続いた。総務省の人口移動統計では東京都から周辺への流出が続き、ウィズコロナ局面における住宅の重要性が高まっている。
一方、金余りや旅行消費抑制等により不動産投資市場は活況、高水準の売却益により大手不動産やREITの賃料減少を補った。EC関連など需要が旺盛な物流施設、賃貸住宅に加え、中長期的な稼働回復を見据えて、オフィスビルやホテルなども売買価格が戻りつつある。

2022年は業績回復期待も、資材高や減税縮小が懸念材料

2022年はコロナ禍影響の縮小により、商業施設やホテルなど緩やかな業績回復が続く一方、好調が続いた住宅関連は資材高や住宅ローン減税の縮小が懸念材料である。
オフィスビル市場は供給減少により空室率上昇は一服しつつあるが、需要の戻りは鈍く、借手優位が続くとみる。働き方改革により、固定的なオフィスの解約、シェアオフィスへのシフトが進もう。
リオープニング関連では、国内観光やビジネス需要が緩やかに回復、厳しい局面において継続的な開発投資、コスト見直しを図ってきたホテル各社など、早期の業績回復に注目したい。

物流施設に続く有望アセット、マイクロツーリズムに注目

活況が続く不動産投資関連では、物流市場に続く有望アセットに注目。通信量増加によるデータセンターや基地局、脱炭素でテナントへの価格転嫁が期待できる再生エネルギー関連、食品価格上昇や運賃高騰によりコスト競争力が高まった陸上養殖施設など用途別で強弱が鮮明になろう。
リオープニング関連では、デフレ局面の「安・近・単」とは異なる、「高・近・長」のマイクロツーリズムに注目。訪日旅客による消費が期待しにくい一方、海外旅行見送りによる日本人の国内旅行へのシフト、ワーケーションを絡めた長期滞在等により、需要の下支えに期待。

小澤　公樹
SBI証券　企業調査部（不動産・住宅、J-REIT担当　シニアアナリスト）

1987年に三洋証券に入社、1993年から不動産・運輸業界担当のアナリスト業務を開始。1998年に新日本証券（現みずほ証券）、1999年に国際証券（現三菱UFJモルガンスタンレー証券）に入社。2020年6月にSBI証券に入社。 主力企業に加え、不動産テックやインバウンド関連、EC物流など成長企業の調査に注力。最高順位は日経アナリストランキングで不動産・住宅で3位（2014年）。

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