不動産・住宅・J-REIT観光・投資などインバウンド需要の回復に注目、金利・エネルギーコスト増を注視

戸建需要に減速感、オフィスは渋谷区など回復、運輸は海運が減速、回復する空運と明暗

住宅セクターは資材価格高騰に加え、コロナ特需が剥落、戸建関連など伸び悩み。購入見送りで、賃貸住宅は相対的に堅調。大手ハウスメーカーも利益影響の大きい米国に減速感。
不動産セクターはオフィス空室率が高止まるが、渋谷など一部が改善、貸手市場へ。売買市場は円安等もあり、対日不動産投資が活発。コロナ禍影響あったホテルや商業施設は回復基調。
運輸セクターは、運賃がピークアウトした海運と、旅客需要の回復が続く空運とで明暗。鉄道は需要の戻りが鈍いが、コスト削減や運賃改定に注力、投資効率高い駅ビル開発等に注力。

2023年はインバウンド需要の本格回復に注目、金利・コスト上昇の影響を注視

2023年はコロナ禍影響縮小によるリオープニング、特に入国規制緩和や円安効果によるインバウンド需要の本格回復に注目。消費単価の高い中国の回復の遅れにより、空港免税など伸び悩む懸念はあるが、ホテル・温泉・イベントなどコト消費需要の戻りに注目。
金利上昇は住宅需要などにマイナスであるが、対日不動産投資においては海外比較でイールドギャップがあるうえ、地政学的リスクの受皿として需要が底堅いと考える。エネルギーコスト増加は運輸セクター、ホテル等に影響する一方、再生エネルギーへの取組みによる収益機会に注目。

インフレ下における価格引き上げに注目、円安効果で免税商品やラグジュアリーホテル等に期待

コロナ禍で好調であった住宅各社は需要がピークアウト、市場が伸びない中で、オープンハウスグループ（3288）の関西展開などエリア拡大によりシェアに注目。不動産各社の利益構成比が高い賃貸事業は需給好転に時間を要するが、渋谷エリアで優良開発を有する東急不動産HD（3289）は相対的に堅調な印象。対日不動産投資の需要取込ではヒューリック（3003）が先行。
運輸セクターでは、インバウンド需要など国際線の回復が続く日本航空（9201）、ANAHD（9202）に加え、JR東海（9022）もビジネス需要の回復の遅れを観光需要で補えるかに注目。

小澤　公樹
SBI証券　企業調査部（不動産・住宅、J-REIT担当　シニアアナリスト）

1987年に三洋証券に入社、1993年から不動産・運輸業界担当のアナリスト業務を開始。1998年に新日本証券（現みずほ証券）、1999年に国際証券（現三菱UFJモルガンスタンレー証券）に入社。2020年6月にSBI証券に入社。 主力企業に加え、不動産テックやインバウンド関連、EC物流など成長企業の調査に注力。最高順位は日経アナリストランキングで不動産・住宅で3位（2014年）。

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